چکیده
آپارتمان ها بنا به تعریف، واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی هستند که در عرصه واحد، از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا بنا شده اند.
با توجه به شروع ساخت و ساز مجتمع های آپارتمانی از دهه 40 که تعداد آنها ازتعداد انگشتان دست فراتر نمی رفت، قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی 1347 تدوین شد.
اصلاح آیین نامه اجرایی آپارتمان ها در دهه 60 در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمان روی آورده و در کشاکش زندگی در آنها با مشکلات مختلفی روبه رو شده بودند.
واژگان کلیدی
آپارتمان ، آپارتمان نشینی ، قسمت های اختصاصی ، قسمت های مشترک .
مقدمه
رشدجمعیت شهری و گذر زمان در چند دهه گذشته عاملی بود تا تغییرات بنیادی و اساسی در نحوه و شکل زندگی مردم به وجود آید؛ تغییراتی که گاه از سر شوق و اشتیاق بود. این تغییرات به مرور زمان در شرایطی وارد جامعه می شود که جایگزین شدن ماشین به جای درشکه استفاده از تلفن همراه به جای باجه های تلفن و بسیاری از وسایل مدرن امروزی برای نسل ها و دهه های گذشته حتی فکر کردن و در تخیل آوردنش هم کار بسیار سختی بود.
از سوی دیگر تغییراتی نیز از سر اجبار و نیاز درجامعه به وجود آمد که دیگر چاره ای برای رفع آن وجود نداشت و باید به آن تن داده می شد.
خارج شدن خانه ها از فضایی که وسعت آن امروزه برای نسل جدید کمتر در تخیل می گنجد وتبدیل شدن آنها به خانه هایی در ابعاد کوچک تر، به گونه ای که هر خانه روی خانه ای دیگر بنا شده، مدلی از زندگی را در خانه هایی به نام آپارتمان به وجود آورده است. مدلی که زندگی در آن خلاف زندگی درخانه های حیاط دار و بزرگ تابع قواعد و قانون خاص خودش است.
● قانون در کنار آپارتمان نشینی
آپارتمان ها بنا به تعریف، واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی هستند که در عرصه واحد، از یک پلاک ثبتی خاص با واحدهای مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا بنا شده اند.
با توجه به شروع ساخت و ساز مجتمع های آپارتمانی از دهه 40 که تعداد آنها ازتعداد انگشتان دست فراتر نمی رفت، قانون تملک آپارتمان ها در سال 1343 به تصویب رسید و آیین نامه اجرایی آن نیز چهار سال بعد یعنی 1347 تدوین شد.
اصلاح آیین نامه اجرایی آپارتمان ها در دهه 60 در حالی مورد بازبینی مجدد قرار گرفت که مردم در این دهه به زندگی در آپارتمان روی آورده و در کشاکش زندگی در آنها با مشکلات مختلفی روبه رو شده بودند.
● سنت آپارتمان نشینی
مشکلات زندگی آپارتمانی از زمانی آغاز شد که خانواده ها همچنان پیرو زندگی سنتی خود در خانه های حیاط دار بودند؛ به گونه ای که صحبت کردن با صدای بلند، رفت و آمد در هر زمان از شبانه روز، بلندی صدای تلویزیون، رادیو و ضبط صوت تا آن میزان که تمایل دارند و بسیاری از نمونه های دیگر، با این تفکر که چهار دیواری اختیاری است همچنان بر آن شیوه زندگی سنتی پا فشاری می کردند، بدون آن که توجه به حقوق همسایه دیوار به دیوار یا همسایه طبقه پایین یا بالایی خود داشته باشند.
مردم ما اگر چه ازخانه های حیاط دار به آپارتمان های چند طبقه کوچ کرده اند، اما نمی توانند درخانه های خود آرام بگیرند. آنها یا از مزاحمت همسایگان در عذاب هستند یا موجب مزاحمت همسایگان دیگر می شوند. بطوری که معتقدند پولش را داده اند و هرگونه که بخواهند، می توانند زندگی کنند و شاید هم به این دلیل است که از سکوت در آپارتمان ناراضی به نظر می رسند اما در دنیای امروز با افزایش روبه رشد جمعیت، تنها راه کنار آمدن بااین موضوع، داشتن فرهنگ و قوانین آپارتمان نشینی است یا اینکه از شهر خارج و در شهرک های اطراف ساکن شوند.
● قانون و فرهنگ
فرهنگ، جزء لاینفک هر زندگی آپارتمان نشینی بوده و نادیده گرفتن این بخش مهم در زندگی آپارتمانی به وجود آورنده بخش بزرگی از مشکلات اجتماعی و معضلات روانی در این محدوده است.
رسیدن به یک فرهنگ واحد در هر مجموعه آپارتمانی در حالی است که هر خانواده ساکن درهر واحد مسکونی فرهنگ آپارتمانی خاص خودش را دارد و همسو وهمراه کردن همه فرهنگ ها با یکدیگر در یک فرهنگ در عرصه عمل کاری غیر ممکن به حساب می آید.
با این حال وارد شدن و زندگی کردن در مجتمع های آپارتمانی دو اصل بدیهی است : با توجه به محدودیت های زندگی آپارتمان نشینی نخست باید رعایت حقوق دیگران مهم شمرده شود و دیگر آن که در انتظار رعایت حقوق و قوانین از جانب دیگران نباشید.
به اعتقاد بسیاری از کارشناسان، مشکلات آپارتمان نشینی و اختلاف میان همسایگان در نتیجه نادیده گرفتن این دو نکته اساسی است که بوجود می آید. به گونه ای که آنها در یک جمع بندی ساده معتقدند توافق نداشتن ساکنان در نحوه استفاده از مشاع ها، وجود سلیقه های گوناگون، فرهنگ ها و اختلاف محسوس اجتماعی میان ساکنان، نبودن ضوابط و مقررات مدرن برای طراحی، ساخت و بهره برداری از مجتمع ها، بی توجهی ساکنان به حقوق همسایگان و الزام نداشتن آنها به جبران خسارت های احتمالی تنها بخشی از این مشکلات بوده یا باعث ایجاد مشکلات است.زندگی شهری در حصار خانه های قوطی کبریتی گرفتار شده است. فرهنگ آپارتمان نشینی به معنای توجه به آداب، قواعد و الزام های زندگی در محیط جمعی یعنی آپارتمان نشینی معنا و مفهوم پیدا می کند و دوری از آن باعث بالا رفتن مشکلات اجتماعی می شود.
از مشکلات اجتماعی مشکلاتی است که خود را در اعتراض ها و شکایت های گوناگون در کلانتری ها و دادسرها نشان می دهد.
آنچه در شکایت و دادرسی براساس آنچه حق قانونی به حساب می آید تنها یک روی سکه است و روی دیگر را باید در کاسته شدن از ارزش همسایه و همسایه داری جست وجو کرد.
یکی از مزایای ارتباط و دوستی با همسایه ایجاد امنیت و آرامش برای مسلمانان در یک شهر توسط خود مردم است. در روایات داریم که 40 خانه پهلویی، 40 خانه عقبی و 40 خانه جلویی به عنوان همسایه محسوب می شوند. چنانچه از حضرت رسول(ص) روایت داریم که فرمودند اگر ستم نبود می گفتم همسایه از همسایه ارث می برد.
ارتباط با همسایه و حقوقی که همسایه بر همسایه دارد را می توان در چارچوب مسایل اخلاقی حل و فصل کرد.
● آپارتمان قالب کوچک یک کشور
شاید بتوان آپارتمان نشینی را مقیاس کوچکی از یک کشور یا شهر در نظر گرفت که وضع قوانین و مقررات در ایجاد نظم و هماهنگی در آن نقش بسیار مهم و اساسی را ایفا می کند. اگر برای اداره شهر یا کشور نیاز به حضور مدیر یا مدیرانی در رأس امور است، اداره آپارتمان نیز نیازمند حضور مدیر یا مدیرانی از داخل خود مجموعه است تا بتوانند قوانین و مقرراتی را برای اداره، کنترل و حتی هماهنگ کردن خانواده های ساکن در آپارتمان وضع کنند و به اجرا درآورند که این مهم در آیین نامه اجرایی قانون آپارتمان وضع شده است.
با این حال دیگر دوره سکونت در خانه های وسیع و باغ های بزرگ گذشته و ضرورت های زندگی شهرنشینی و تمرکز امکانات و منابع ما را وادار کرده است تا در محیطی تنگ و فشرده زندگی کنیم. پس طبیعی است که هرچه مکان های زندگی انسان ها فشرده تر شود، خواسته های شخصی بیشتر با هم برخورد می کند. در این شرایط افراد برای برخورداری از یک زندگی آرام، ناگزیرند از برخی آزادی های خود صرف نظر کرده و در ازای حقوقی که پیدا می کنند، تکالیفی در مقابل یکدیگر بپذیرند. نکته ای که شاید از زیر چشم بسیاری از آپارتمان نشین ها دور مانده است.
- آپارتمان در فرهنگ فارسی عمید : (فرانسه:(Appartement عمارت ، عمارتی که مربوط به یک عمارت بزرگ اما از آن جدا و دارای چند اتاق باشد ، قسمتی از عمارت شامل چند اتاق مستقل که یک خانواده در آن زندگی کند.
- آپارتمان در ترمینولوژی حقوق دکتر لنگرودی: لغت خارجی است به معنی واحد مسکونی از کلّ یک مجتمع مسکونی .
- و در اصطلاح آپارتمان به ساختمان هایی اطلاق می گردد که به صورت ۲ واحد یا بیشتر احداث می گردد و در یک نگرش زمینی که روی آن ایجاد ساختمان شده اسکلت، پشت بام، تاسیسات گرمایی، راه پله و... که دارای حقوق متفاوتی هستند آپارتمان گفته می شود وبه استناد قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت به ۲ قسمت اختصاصی و مشترک تقسیم بندی شده است که به تفصیل بدان پرداخته خواهد شد .
احكام و مسائل قسمت های مختلف ساختمان
الف. قسمت های اختصاصی
به طور کلی ساختمان از قسمت های مختلفی تشکیل می شود، هر یک از این قسمت ها دارای جلوه های متفاوتی است. بدیهی است بروز این جلوه ها در اماکن مسکونی دیگر موضوعا منتفی است، چرا که این بنا ها فاقد خصوصیات و ویژگی های یک آپارتمان هستند.
به موجب ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد: "مالکیت در آپارتمان ها مختلف و محل پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک".
بنابر این، آپارتمان ها به دو بخش اختصاصی و اشتراکی قابل تفکیک اند و هر یک از این قسمت ها دارای آثار حقوقی ویژه ای هستند.
قسمت های اختصاصی عبارت است از، قسمت هایی که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از سایر واحدها بوده و برای استفاده انحصاری مالک یا قائم مقام او اختصاص یافته یا عرفا تخصیص یافته باشد.1
قسمت های اختصاصی آپارتمان ها، ممکن است شامل بخش های زیر باشد:
الف- قسمت سرویس (راهرو، رخت کن، آشپزخانه و ...)
ب- قسمت پذیرایی (هال، سالن پذیرایی، بالکن و ...)
ج- قسمت خواب (اتاق خواب، حمام و...)
د- ملزومات و توابع آپارتمان شامل انباری و پارکینگ.
1.ویژگی های قسمت های اختصاصی
با توجه به ویژگی های متنوع قسمت های اختصاصی دو مورد از بارزترین ویژگی های این قسمت مورد بررسی قرار می گیرد: استفاده انحصاری و قابلیت انتقال ارادی.
1-1.استفاده انحصاری
مالک آپارتمان می تواند هر تصرفی را که مایل باشد، در واحد اختصاصی خود به عمل آورد و مانع از تصرف و انتفاع سایرین نیز بشود. ماده 30 ق.م در این زمینه مقرر می دارد: "مالک می تواند هر نوع استفاده ای را از مال خود به عمل آورد، مگر مواردی که قانون منع نموده است". بنابراین مالک آپارتمان می تواند قسمت های اختصاصی خود را نقاشی کند، کف پوش آن را تجدید کند و هر نوع عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند، انجام دهد؛ اما این تصرفات در حدی مجاز است که مزاحم مالکین دیگر نشود. به عنوان مثال ایجاد صداهای ناهنجار، انجام تغییرات در قسمت اختصاصی که مزاحم اسکلت ساختمان شود، نگاهداری حیوانات و ... از جمله مواردی هستند که با حقوق مالکین سایر آپارتمان ها منافات داشته و از سوی آنها قابل اعتراض است. 2
2-1. قابلیت انتقال ارادی
انتقال مالکیت آپارتمان به دیگری و فروش آن به غیر یکی از انواع تصرف در ملک اختصاصی است. بنابراین، مالک می تواند بر مبنای قاعده تسلیط، آپارتمان خود را به دیگری انتقال دهد و هیچ یک از شرکا نمی تواند مانع از تصرفات او بشود. علی رغم این که انتقال قسمت های اختصاصی منوط به اراده مالک است، اما انتقال برخی قسمت های اختصاصی مانند انباری و پارکینگ به اشخاص ثالث به راحتی مقدور نیست و با توجه به آیین نامه و بخش نامه های مصوب مالک آپارتمان نمی تواند انباری و پارکینگ اختصاصی خود را به اشخاص ثالث یعنی کسانی که در مجموعه مالکیتی ندارند، انتقال دهد. 3
2.مصادیق قسمت های اختصاصی
قسمت های اختصاصی آپارتمان از بخش های متفاوتی تشکیل یافته است که دو مورد از مهم ترین مصادیق قسمت های اختصاصی ذیلا مورد مطالعه قرار می گیرد.
2-1.پارکینگ
یکی از ملزومات آپارتمان، پارکینگ است. احداث پارکینگ امری ضروری است و مالکین ساختمان باید حتی الامکان مبادرت به احداث پارکینگ نمایند. قسمت های مشترک متعلق به عموم مالکین است و هر یک از مالکین به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود، حق استفاده از قسمت های مشترک را دارد. بنابراین، استفاده مالکین از قسمت های مشاعی باید به گونه ای باشد که علاوه بر انتفاع از قسمت های مشترک، موجبات انتفاع سایر مالکین را از بخش های مزبور فراهم کند. چرا که این قسمت ها در تصرف انحصاری یکی از شرکا قرار نداشته و متعلق حق کلیه مالکین است.
به طور کلی ساختمان از قسمت های مختلفی تشکیل می شود، هر یک از این قسمت ها دارای جلوه های متفاوتی است. بدیهی است بروز این جلوه ها در اماکن مسکونی دیگر موضوعا منتفی است، چرا که این بنا ها فاقد خصوصیات و ویژگی های یک آپارتمان هستند.
به موجب ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد: "مالکیت در آپارتمان ها مختلف و محل پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک".
بنابر این، آپارتمان ها به دو بخش اختصاصی و اشتراکی قابل تفکیک اند و هر یک از این قسمت ها دارای آثار حقوقی ویژه ای هستند.
قسمت های اختصاصی عبارت است از، قسمت هایی که دارای سند مالکیت رسمی مجزا از سایر واحدها بوده و برای استفاده انحصاری مالک یا قائم مقام او اختصاص یافته یا عرفا تخصیص یافته باشد.1
قسمت های اختصاصی آپارتمان ها، ممکن است شامل بخش های زیر باشد:
الف- قسمت سرویس (راهرو، رخت کن، آشپزخانه و ...)
ب- قسمت پذیرایی (هال، سالن پذیرایی، بالکن و ...)
ج- قسمت خواب (اتاق خواب، حمام و...)
د- ملزومات و توابع آپارتمان شامل انباری و پارکینگ.
1.ویژگی های قسمت های اختصاصی
با توجه به ویژگی های متنوع قسمت های اختصاصی دو مورد از بارزترین ویژگی های این قسمت مورد بررسی قرار می گیرد: استفاده انحصاری و قابلیت انتقال ارادی.
1-1.استفاده انحصاری
مالک آپارتمان می تواند هر تصرفی را که مایل باشد، در واحد اختصاصی خود به عمل آورد و مانع از تصرف و انتفاع سایرین نیز بشود. ماده 30 ق.م در این زمینه مقرر می دارد: "مالک می تواند هر نوع استفاده ای را از مال خود به عمل آورد، مگر مواردی که قانون منع نموده است". بنابراین مالک آپارتمان می تواند قسمت های اختصاصی خود را نقاشی کند، کف پوش آن را تجدید کند و هر نوع عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می داند، انجام دهد؛ اما این تصرفات در حدی مجاز است که مزاحم مالکین دیگر نشود. به عنوان مثال ایجاد صداهای ناهنجار، انجام تغییرات در قسمت اختصاصی که مزاحم اسکلت ساختمان شود، نگاهداری حیوانات و ... از جمله مواردی هستند که با حقوق مالکین سایر آپارتمان ها منافات داشته و از سوی آنها قابل اعتراض است. 2
2-1. قابلیت انتقال ارادی
انتقال مالکیت آپارتمان به دیگری و فروش آن به غیر یکی از انواع تصرف در ملک اختصاصی است. بنابراین، مالک می تواند بر مبنای قاعده تسلیط، آپارتمان خود را به دیگری انتقال دهد و هیچ یک از شرکا نمی تواند مانع از تصرفات او بشود. علی رغم این که انتقال قسمت های اختصاصی منوط به اراده مالک است، اما انتقال برخی قسمت های اختصاصی مانند انباری و پارکینگ به اشخاص ثالث به راحتی مقدور نیست و با توجه به آیین نامه و بخش نامه های مصوب مالک آپارتمان نمی تواند انباری و پارکینگ اختصاصی خود را به اشخاص ثالث یعنی کسانی که در مجموعه مالکیتی ندارند، انتقال دهد. 3
2.مصادیق قسمت های اختصاصی
قسمت های اختصاصی آپارتمان از بخش های متفاوتی تشکیل یافته است که دو مورد از مهم ترین مصادیق قسمت های اختصاصی ذیلا مورد مطالعه قرار می گیرد.
2-1.پارکینگ
یکی از ملزومات آپارتمان، پارکینگ است. احداث پارکینگ امری ضروری است و مالکین ساختمان باید حتی الامکان مبادرت به احداث پارکینگ نمایند. قسمت های مشترک متعلق به عموم مالکین است و هر یک از مالکین به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خود، حق استفاده از قسمت های مشترک را دارد. بنابراین، استفاده مالکین از قسمت های مشاعی باید به گونه ای باشد که علاوه بر انتفاع از قسمت های مشترک، موجبات انتفاع سایر مالکین را از بخش های مزبور فراهم کند. چرا که این قسمت ها در تصرف انحصاری یکی از شرکا قرار نداشته و متعلق حق کلیه مالکین است.
2-1. انتقال قهری قسمت های مشترک ساختمان از بخش های متفاوتی تشکیل شده است که هر یک از این قسمت ها دارای آثار حقوقی جداگانه ای است. از آنجا که بررسی آثار حقوقی تمامی این قسمت ها در این مختصر میسر نیست، تنها مهم ترین مصادیق قسمت های مشترک مورد بحث قرار میگیرد:
در صورتی که پروانه ای اخذ نگردیده و یا اگر پروانه ی اخذ شده است، پارکینگی در ساختمان احداث نگردیده و یا در صورتی که پارکینگ احداثی قابل استفاده و اصلاح نباشد، مالک محکوم به پرداخت جریمه می شود، به عبارتی اگر شامل هر یک از موارد فوق گردد در درجه اول باید نسبت به اصلاح پارکینگ اقدام نماید، چنانچه امکان اصلاح آن وجود نداشته باشد، مالک موظف به پرداخت جریمه است.
براساس تبصره پنج ماده صد قانون شهرداری: "در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید".
(مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش بیست و پنج متر مربع می باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد.
به نظر می رسد بیان موضوع به این شکل از سوی قانونگذار نوعی مسامحه در تعبیـر است و در واقع شهرداری در قبال اخذ جریمه، پارکینگ را می فروشد.
در شهرهایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است، کمیسیون موضوع تبصره یک ماده صد قانون شهرداری تشکیل نمی شود.4
در این خصوص استعلامی از اداره حقوقی دادگستری صورت گرفته که ذیلا به آن اشاره می شود:
سؤال: در صورتی که نقشه جامع شهر تصویب نشده باشد، شهرداری در مورد اعمال خلاف ماده صد قانون شهرداری و در مورد تشکیل کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یاد شده و در مورد اخذ جریمه چه کار قانونی می تواند انجام دهد؟
نظر مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر است:
مستنبط از تبصرۀ نه لایحه قانونی اصلاح تبصره های ماده صد قانون شهرداری مصوب 1مهر1358 شورای انقلاب اسلامی ایران که مقرر می دارد:
ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری معاف می باشد، این است که در صورتی که نقشه جامع شهر تصویب نشده باشد، به طریق اولی تبصره یک ماده صد اجرا نمی شود و کمیسیون موضوع تبصره یک ماده صد نیز تشکیل نمی گردد. 5
تغییر نوع استفاده از فضای پارکینگ ساختمان های مسکونی، تجاری، اداری به واحد مسکونی خلاف ضوابط شهرداری است.6
در مواردی که مالکین آپارتمان ها اقدام به حذف پارکینگ می نمایند، عوارضی توسط شهرداری از آنها وصول می شود، این عوارض به هنگام صدور پروانه احداث ساختمان در مناطقی که قابلیت تأمین وجود دارد به شکل زیر قابل وصول است:
(3p) سه برابر قیمت منطقه ای زمینx فضای حذف شده پارکینگ
مناطق مورد نظر عبارت اند از:
1-ساختمان در بر خیابان های سریع السیر به عرض چهل و پنج متر و بیشتر قرار داشته باشد.
2-ساختمان در فاصله یکصد متری تقاطع خیابان های به عرض بیست متر و بیشتر واقع شده و دسترسی به محل اتومبیل رو نداشته باشد.
3-ساختمان در محلی قرار گرفته باشد که ورود به پارکینگ، مستلزم قطع درختان کهن باشد که شهرداری اجازه قطع آنها را نداده است.
4-ساختمان در کوچه های کم عرض قرار گرفته که امکان عبور اتومبیل نباشد.
5-ساختمان در بر معابر با شیب تند و زیاد واقع شده که از نظر فنی مقدور نباشد.7
در قانون تملک آپارتمان ها پارکینگ جزء مشترکات به شمار نیامده است و ممکن است در بخش اختصاصی و یا اشتراکی قرار گیرد. علی ای حال، اگر پارکینگ در ردیف قسمت های اختصاصی قرار گیرد و هنگام افراز و تفکیک مورد توجه نماینده ثبت باشد، در این خصوص، الزام قانونی از ناحیه قانونگذار وجود ندارد و عمل نماینده ثبت هم منع قانونی ندارد.
ممکن است، پارکینگ در ردیف مشترکات قرار بگیرد که چون امروز در آپارتمان ها بسیار متداول است، نیازمند توضیح بیشتری است:
تفکیک اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت صورت می گیرد. تا سال1371 در گواهی های پایان ساختمان قسمت هایی که به منظور پارکینگ در مجموعه وجود داشت به صورت مشاع بود، به عنوان مثال: در طبقه زیر زمین یکصدوهشتاد متر مربع محل پارکینگ ها یا طبقه هم کف یکصدو بیست متر مربع محل پارکینگ.
این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت ها را در قسمت های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می داشتند. در ساختمان هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد، اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشکلی به وجود نخواهد آمد، ولی در اکثر موارد مساحت منظور شده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه اتومبیل های مالکین آپارتمان ها کافی نبوده، برخی واحدها از داشتن پارکینگ محروم می مانند و یا در بعضی موارد مالک اولیه هنگام تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع نموده و محوطه پارکینگ را به یک یا دو واحد آپارتمانی تبدیل نموده و از سویی با قید محوطه پارکینگ مشاعی برای استفاده تعداد معینی از واحدها در صورت مجلس، خریدارن در مقام اعتراض بر آمده و با توجه به ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد: "قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد". منع پارکینگ مشاعی را بر خلاف می دانستند. بعد از اعتراضات مردم، واحد های ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتا در آن ذکر می کردند چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ می باشند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکینگ مشاعی محروم می داشت تا این که بخش نامه شماره 350975/5 مورخ 25اسفند1371 اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده چهار آیین نامه اجرایی که پارکینگ جزء مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروز نمود و شهرداری نیز در صدور گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می نماید.
با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخش نامه اقدام شده اند، تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شود و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت حدود دقیقا در سند قید می نمایند.
در این روش چون پارکینگ ها جزء مفروزات ساختمان هستند، جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند، باقی نمی گذارد.8
در پاره ای موارد مالکین برخی واحدها که حق استفاده از پارکینگ ندارند، اقدام به استفاده از سایر قسمت های مشترک مثل حیاط به عنوان پارکینگ می نمایند که این امر با حقوق مالکین سایر واحدها منافات داشته و از سوی آنها قابل اعتراض است. چرا که این امر به منزله استفاده انحصاری و اختصاصی از قسمت های مشترک محسوب شده و با حقوق سایر مالکین که به نسبت مساحت قسمت اختصاصی حق استفاده از قسمت های مشترک دارند، در تزاحم است. مالکین معترض می توانند با مراجعه به دادگاه مانع از اقدام غیر قانونی آنها شوند.
وزارت مسکن در پاسخ به نامه مورخ 1مهر1377 که پرسیده شده بود اگر در سند تفکیکی یکی از مالکین حق استفاده از پارکینگ پیش بینی نشده، آیا او حق استفاده از سایر قسمت های ساختمان به عنوان پارکینگ دارد یا خیر؟ اعلام داشته است: استفاده از پارکینگ در صورتی که جزء مشاعات ساختمان محسوب نشده و در سند مالکیت یا سند تفکیکی واحد مزبور حق استفاده از پارکینگ پیش بینی نشده، مالک واحد حق استفاده از پارکینگ یا سایر قسمت های مشاع ساختمان به عنوان پارکینگ ندارد و در صورت تخلف وی، سایر شرکا می توانند با مراجعه به دادگاه در خواست رفع مزاحمت او را نمایند.
مالک انباری و پارکینگ، تنها مالک اعیانی و فضای انباری و پارکینگ است و حقی نسبت به زمین زیر بنای آن ندارد، چرا که زمین زیربنای انباری و پارکینگ مشاع است و کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی خود در آن سهیم اند. بنابراین، به هنگام انتقال انباری و پارکینگ به مالک آپارتمان تنها اعیان آن انتقال می یابد نه زمین زیربنا.
اگر یکی از مالکین حق استفاده از قسمت های مشترک مثل پارکینگ مشاعی را از خود سلب نموده باشد، این امر موجب انتقال سهام متعلق به او به شریک دیگر نمی شود. در این زمینه، استعلامی از اداره حقوقی قوه قضائیه صورت گرفته است که در زیر به آن اشاره می شود:
سؤال: احتراما خواهشمند است نظر مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری را نسبت به سؤالات زیر اعلام فرمایید:
در تفکیک آپارتمان ها وفق ماده یک قانون تملک آپارتمان ها، صورت مجلس تفکیکی مشتمل بر دو قسمت: قسمت های اختصاصی، قسمت های مشترک تنظیم می گردد.
در اسناد انتقال ضمن تإکید بر مشاعی بودن پارکینگ و حق استفاده منتقل الیه از مشاعات طبق قانون تملک آپارتمان ها، توافقی بین مالک و خریدار نسبت به پارکینگ مشاعی صورت می پذیرد که استفاده از پارکینگ واحد یا چند پارکینگ را با عاراتی نظیر، فقط طبقه اول صورت مجلس تفکیکی می تواند از پارکینگ استفاده نماید و پارکینگ متعلق به طبقه اول می باد به صورت انحصاری متلق حق یک دستگاه آپارتمان می نماید و سایر طبقات از این حق محروم می شوند.
اولا. با توجه به مواد یک و دو قانون تملک آپارتمان ها و ماده سه آیین نامه قانون مذکور که مقرر می دارد از قسمت های مشترک محسوب می گردند نمی توان حق انحصاری به آنها قائل شد سلب حق به طور کلی از پارکینگ مشاعی خلاف مقررات آمره قانون تملک آپارتمان ها می باشد یا خیر؟
ثانیا. اگر قائل به پذیرش سلب حق به طور جزئی (مثلا حق انتفاع) باشیم، الفاظی مانند (حق استفاده از پارکینگ منحصر به طبقه اول می باشد...) موجد این حق برای استفاده کننده از پارکینگ خواهد بود که بدون رضایت مالکین آپارتمان فاقد پارکینگ، تمامی مساحت پارکینگ مشاعی را با کسب اجازه از شهرداری و با پرداخت جریمه به یک واحد مسکونی تبدیل نماید و آن را از صورت اولیه و برگ پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی خارج نماید و عملا با این تبدیل سهام مالکین دیگر طبقات را در سایر مشاعات از جمله عرصه تنزل دهد یا خیر؟
ثالثا. در صورتی که کمیسیون ماده صد شهرداری با دریافت جریمه، اجازه تبدیل پارکینگ را به واحد مسکونی بدهد، رأی کمیسیون ماده صد مانع رسیدگی محاکم به دعوی قلع بنای مستحدثه در پارکینگ و اعاده آن برابر برگ پایان کار اولیه و صورت مجلس تفکیکی می باشد یا خیر؟
اداره حقوقی قوه قضائیه طی نامه شماره 7/1059 – خرداد1373 چنین اظهار نموده است: عطف به استعلام بدون شماره مورخ 3اردیبهشت1372 اعلام می گردد:
1-به موجب ماده یک قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 مالکیت اشخاص در آپارتمان ها به مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک تفکیک گردیده است. در قسمت های مشترک هیچ یک از مالکین حق استفاده انحصاری از محل را نداشته و مالکیت در قسمت های مشترک، متعلق به کلیه مالکین می باشد، ولی این امر مانع از آن نیست که مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک، حق استفاده از قسمت مشترک مثلا پارکینگ را از خود سلب کند. این اقدام موجب انتقال مالکیت سهام متعلق به وی در قسمت های مشترک به دیگری نمی شود و مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد.
2-با توجه به مادۀ ده قانون تملک آپارتمان ها، مالک هر آپارتمان به نسبت مساحت قسمت اختصاصی مالک زمینی که ساختمان در آن بنا شده بود و با مالکین دیگر مشاعا در زمین آن سهیم است. هر چند حق استفاده از قسمت مشترک را از خود سلب نموده باشد. بنابراین، مالک یا مالکین دیگر آپارتمان ها، حق ندارند با تمسک به این امر که مالک مشاع حق استفاده از قسمت اشتراکی را از خود سلب نموده بر خلاف صورت مجلس تفکیکی و برگ پایان کار، پارکینگ ساختمان را به مسکونی تبدیل و سهم مالک مشاع را در عرصه یا زمین ساختمان کاهش داده و برای خود حق اختصاصی و انحصاری مالکانه در قسمت مشاع قایل شوند. مجوز شهرداری با پرداخت جریمه نیز نمی تواند سلب مالکیت از مالک مشاع آپارتمان در قسمت مشترک نماید.9
2-2.انباری
یکی دیگر از ملزومات آپارتمان انباری است. مالک آپارتمان می تواند هر نوع تصرف و تغییری را در داخل آن عمل آورد، این تصرفات تا حدی که با حقوق مالکین سایر واحد ها منافات نداشته باشد، معتبر است.
شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، انباری را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می دهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب می شود.10
در مورد تعیین حدود مفروزات آپارتمان ها، اداره کل ثبت تهران دستورالعمل سه بندی شماره 31173 مورخ 27دی1365 را تصویب و به واحدهای ثبتی ابلاغ نموده است.
در بند یک این دستورالعمل می خوانیم: "به منظور جلوگیری از بروز اشتباهات و صرفه جویی در وقت و تسریع در کار خصوصا ثبت در دفتر املاک و تحریر سند مالکیت و به هنگام تنظیم صورت مجلس، در تعریف حدود آپارتمان نیازی به ذکر ابعاد نیست".
بعد از ابلاغ دستوالعمل فوق، ادارات ثبت در موقع تفکیک اعیان به هنگام تنظیم صورت مجلس، فقط به ذکر مساحت اعیان و تعریف حدودی جهات ملک بدون قید متراژ اکتفا دارند، هر چند در موقع تفکیک ملک، نقشه قسمت های مختلف مفروزات و مشاعات با مساحت و طول حدود دقیقا ترسیم و گویا می باشد، به طور مثال: در صورت مجلس تفکیکی یک مجتمع مسکونی که دارای انباری ها و پارکینگ های متعدد می باشد مساحت و حدود و مشخصات آنها چنین تعریف شده است:
1-یک باب انباری شماره سه واقع در طبقه زیرزمین به مساحت شش و نیم مترمربع بات حدود شمالا دیوار اشتراکی با انباری مجاور، شرقا دیوار اشتراکی با انباری مجاور، جنوبا دیوار و درب به راهرو مشاعی، غربا دیوار و پنجره است به حیاط.
2-یک باب پارکینگ واقع در طبقه هم کف به مساحت پانزده متر مربع با حدود شمالا به محوطه مشاعی، شرقا به پارکینگ مجاور، جنوبا به محوطه مشاعی، غربا به پارکینگ مجاور، فواصل ذکر نشده خط مستقیم مفروز است.
عدم ذکر ابعاد در مفروزاتی که در یک طبقه قرار گرفته باشد، مثل انباری ها و پارکینگ ها، بعضا موقعیت مکانی چند واحد مفروز انباری یا پارکینگ را مشابه هم معرفی کرده و بدون ملاحظه نقشه تفکیکی تشخیص شماره انباری یا پارکینگ به راحتی مقدور نخواهد بود.
خریداران اولیه قطعات، در برخی موارد بدون توجه به شماره انباری و پارکینگ متعلق به خود قطعات دیگری را که احتمالا بزرگتر بوده تصرف کردند. در چنین حالتی، اخراج مال غیر از ید متصرف مستلزم رسیدگی قضایی و ارجاع امر به کارشناسی است.
هر چند با ملاحظه نقشه، تمام ابهامات مرتفع گردیده و موقعیت انباری و پارکینگ معلوم می شود، اما باید توجه داشت، نقشه مستند تنظیم صورت مجلس به دفترخانه اسناد رسمی ارسال نشده و به راحتی در اختیار خریداران قرار نمی گیرد.
هدف بخش نامه تسریع در کار عنوان شده، اما باید توجه داشت، خلاصه نمودن و عدم لزوم قید اضافات در تنظیم اسناد تا حدی مجاز است که به کیفیت لطمه نزند. لذا برای جلوگیری از وقوع اشتباه بهتر است تصاویر نقشه به پیوست صورت مجلس تفکیکی به دفاتر اسناد رسمی ارسال شود تا در موقع انتقال قطعات، مورد معامله را به خریداران معرفی کند و آنان نیز شناخت کامل از موقعیت قطعات خریداری خود پیدا کنند.
با انتقال قطعات آپارتمانی، در صورت وجود انباری و پارکینگ به دفتر خانه اسناد رسمی، تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتا قید و اعلام می کند خریداران با مراجعه به واحد ثبتی سند مالکیت آپارتمان و ملزومات و توابع آن که انباری یا پارکینگ است، در یک جلد سند مالکیت دریافت کنند.11
معمولا در صورت مجلس تفکیکی قید می شود: انباری ها و پارکینگ ها به تنهایی قابل انتقال نمی باشند.
سؤالی که مطرح می گردد این است که آیا بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگ ها، به قطعات آپارتمان، مالک آن می تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را برای خود قرار دهد؟
عده ای معتقدند هر چند انباری ها و پارکینگ ها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است، اما مستقل تام نیستند و جزء ملحقات و ملصقات مجموعه ساختمانی مورد تفکیک محسوب می گردند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی که در مجموعه مالکیتی ندارند، ممکن نیست و یا اگر انتقال به نحوی صورت پذیرد که انباری یا پارکینگ یا فقط آن دو در ید مالک آن باقی باشد، صحیح نیست. اما انتقال واحدهای انباری و پارکینگ بعد از صدور اسناد مالکیت به اشخاصی که در مجموعه مورد تفکیک مالکیت دارند، بلامانع می باشد. واحدهای ثبتی می توانند، پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار ملحق دارند. 12
با توجه به مفاد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه مربوطه به نظر می رسد، مالک آپارتمان نمی تواند انباری یا پارکینگ خود را زیر عنوان های مختلف هم چون بیع و اجاره... به اشخاص ثالث انتقال دهد. این مستلزم آن است که اشخاص ثالث بدون حق عبور از بخش های مشترک و بدون اذن سایر شرکا وارد این قسمت ها شده و از آن استفاده کنند، در حالی که به موجب قانون، حق استفاده از قسمت های مشترک منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. بنابراین، اشخاص ثالث که حق استفاده و مالکیت آپارتمان ندارند، نمی توانند وارد بخش های مشاعی شده و در آن تصرف کنند.
ب. قسمت های مشترک
قسمت های مشترک مذکور در ق.ت.ا عبارت از، قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است، از قسمت های مشترک محسوب می شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. (ماده 2 ق.ت.ا)
1.ویژگی های قسمت های مشترک
قسمت های مشترک ساختمان دارای ویژگی های متفاوتی است که مهمترین این ویژگی ها مورد بررسی قرار می گیرد: عدم استفاده انحصاری و انتقال قهری.
1-1. عدم استفاده انحصاری
انتفاع شرکا از قسمت های مشترک باید به نحو معمول و متعارف باشد و نباید به گونه ای باشد که مانع از انتفاع سایر شرکا شود. به عنوان مثال: قراردادن اشیاء و لوازم اختصاصی در قسمت های مشترک، نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک و موارد دیگر از این قبیل به منزله استفاده انحصاری از بخش های مشترک محسوب شده و با حقوق سایر مالکین که حق استفاده از بخش های مشترک را دارند در تزاحم است و از سوی آنان قابل اعتراض است.1 ر.ک: ماده 2 ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده 3 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.
هم چنان که پیشتر نیز اشاره شد، مجموعه آپارتمانی از دو بخش اختصاصی و اشتراکی تشکیل می شود. اما قسمت های مشترک ساختمان نه از نوع شرکت اختیاری است و نه از نوع شرکت قهری، بلکه به گونه ای است که مالک با خریداری آپارتمان اختصاصی خود، به طور قهری مالک قسمت های مشترک می شود. بر اساس ماده3 ق.ت.ا: "حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود".
2. مصادیق قسمت های مشترک
1- زمین، 2- محوطه، 3- بام، نما، پله
1-2.زمین
اولین قسمت اشتراکی که این آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به آن اشاره شد، زمین زیربنا است. چرا که زمین رکن اصلی ساختمان است که بنا بر روی آن قرار می گیرد.
ساختمان احداثی یا متصل به زمین هستند و یا به وسیله پایه بر روی آن قرار گرفته اند، یعنی فشار و سنگینی ساختمان به وسیله پایه به زمین انتقال می یابد. به همین جهت استحکام زمین زیربنا بسیار حائز اهمیت است. به نحوی که اگر این ویژگی مورد توجه کارشناسان قرار نگیرد، موجب بروز خطرات جانی و مالی سنگین برای ساکنین خواهد شد.
زمینی که بنا بر روی آن قرار گرفته ممکن است، متعلق به غیر باشد و یا متعلق به مالک بنا.
اگر زمین زیر بنا متعلق به غیر باشد، در این صورت تصرفات در حدی جایز است که مالک زمین اجازه داده است. ممکن است اجازه حاصله از سوی مالک به نحوی باشد که امکان احداث آپارتمان نباشد تا در مورد مشترکات آن بحث شود، اما اگر اجازه مالک به نحوی باشد که مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها نداشته باشد یا مالکیت آن متعلق به متصرف ساختمان باشد، می تواند در آن تصرف نماید.
اگر بنای مسکونی بین دو نفر مشترک بوده و هر یک از طبقات به یکی از شرکا تعلق گیرد زمین زیر بنا به حال اشاعه باقی بماند، هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضایت دیگری طبقه جدیدی بر طبقات ساختمان بیفزاید، چرا که فضای آزاد بالای طبقه مشاع است. اما اگر زمین زیر بنا مختص طبقه تحتانی باشد، فضای بالای طبقه دوم به تبع زمین متعلق به مالک طبقه تحتانی است.13
به موجب ماده 38 قانون مدنی که مقرر می دارد: "مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و هم چنین است نسبت به زیر زمین، بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز دارد، مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد".
ظاهرا بعید به نظر می رسد زمین زیر بنا و طبقه روی آن متعلق به یکی از ساکنین و هر یک از طبقات فوقانی به مالکی دیگر تعلق داشته باشد، اما برای رفع استبعاد باید گفت که این ماده مانع این امر نیست، به این معنی که ممکن است مالک زمینی در زمین خود یک طبقه بنا کند و از نظر استحکام به گونه ای ساخته شده باشد که بتوان بر روی آن طبقات دیگر احداث نمود. در نتیجه بنایی که دارای چندین طبقه است، هر طبقه آن متعلق به یک مالک می باشد. هم چنین ممکن است چند نفر به طور مشترک، بنایی چند طبقه بسازند یا با سرمایه مشترک بنایی چند طبقه خریداری نمایند و بعد در افراز آن توافق نمایند و هر یک مالک یک طبقه شوند14
به موجب ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها " هر کس آپارتمانی را خریداری می کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد...".15
بنابراین، سهم مشاع هر یک از آپارتمان ها در عرصه ساختمان متناسب با مساحت زیر بنای آنها تعیین شده است و در صورت تعلق زمین به غیر باید به نسبت مساحت زیر بنای اختصاصی سهم خود از اجور عرصه را بپردازد. برخی معتقدند: زمین تنها قسمت مشترک ساختمان است که مالکیت مشاعی آن به نسبت مساحت زیربنای آپارتمان ها تعیین شده و به استثنای زمین ساختمان، مالکیت مشاعی سایر قسمت ها غیر قابل تصور است چرا که، در صورت انهدام تمام اعیان ساختمان تنها قسمت مشترک از ساختمان که باقی می ماند عرصه و زمین است.17
به نظر می رسد اشاعه و اشتراک تفاوتی با هم ندارند. واژه اشاعه معمولاً در مالکیت اعیان استعمال می شود و واژه مشترک عموماً برای استفاده از قسمت های مشاع به کار می رود.
در زمین، زیربنای مورد استفاده مطرح نیست، بلکه مالکیت آن مطرح است. در حالی که در قسمت های مختلف ساختمان مانند حیاط، راهرو،... استفاده از مشترکات مطرح است. اما در نهایت این بخش ها نیز در مالکیت مشاعی شرکا قرار دارند.18
در صورتی که پروانه ای اخذ نگردیده و یا اگر پروانه ی اخذ شده است، پارکینگی در ساختمان احداث نگردیده و یا در صورتی که پارکینگ احداثی قابل استفاده و اصلاح نباشد، مالک محکوم به پرداخت جریمه می شود، به عبارتی اگر شامل هر یک از موارد فوق گردد در درجه اول باید نسبت به اصلاح پارکینگ اقدام نماید، چنانچه امکان اصلاح آن وجود نداشته باشد، مالک موظف به پرداخت جریمه است.
براساس تبصره پنج ماده صد قانون شهرداری: "در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید".
(مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش بیست و پنج متر مربع می باشد) شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می باشد.
به نظر می رسد بیان موضوع به این شکل از سوی قانونگذار نوعی مسامحه در تعبیـر است و در واقع شهرداری در قبال اخذ جریمه، پارکینگ را می فروشد.
در شهرهایی که نقشه جامع شهر تصویب نشده است، کمیسیون موضوع تبصره یک ماده صد قانون شهرداری تشکیل نمی شود.4
در این خصوص استعلامی از اداره حقوقی دادگستری صورت گرفته که ذیلا به آن اشاره می شود:
سؤال: در صورتی که نقشه جامع شهر تصویب نشده باشد، شهرداری در مورد اعمال خلاف ماده صد قانون شهرداری و در مورد تشکیل کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یاد شده و در مورد اخذ جریمه چه کار قانونی می تواند انجام دهد؟
نظر مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر است:
مستنبط از تبصرۀ نه لایحه قانونی اصلاح تبصره های ماده صد قانون شهرداری مصوب 1مهر1358 شورای انقلاب اسلامی ایران که مقرر می دارد:
ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، از شمول تبصره یک ماده صد قانون شهرداری معاف می باشد، این است که در صورتی که نقشه جامع شهر تصویب نشده باشد، به طریق اولی تبصره یک ماده صد اجرا نمی شود و کمیسیون موضوع تبصره یک ماده صد نیز تشکیل نمی گردد. 5
تغییر نوع استفاده از فضای پارکینگ ساختمان های مسکونی، تجاری، اداری به واحد مسکونی خلاف ضوابط شهرداری است.6
در مواردی که مالکین آپارتمان ها اقدام به حذف پارکینگ می نمایند، عوارضی توسط شهرداری از آنها وصول می شود، این عوارض به هنگام صدور پروانه احداث ساختمان در مناطقی که قابلیت تأمین وجود دارد به شکل زیر قابل وصول است:
(3p) سه برابر قیمت منطقه ای زمینx فضای حذف شده پارکینگ
مناطق مورد نظر عبارت اند از:
1-ساختمان در بر خیابان های سریع السیر به عرض چهل و پنج متر و بیشتر قرار داشته باشد.
2-ساختمان در فاصله یکصد متری تقاطع خیابان های به عرض بیست متر و بیشتر واقع شده و دسترسی به محل اتومبیل رو نداشته باشد.
3-ساختمان در محلی قرار گرفته باشد که ورود به پارکینگ، مستلزم قطع درختان کهن باشد که شهرداری اجازه قطع آنها را نداده است.
4-ساختمان در کوچه های کم عرض قرار گرفته که امکان عبور اتومبیل نباشد.
5-ساختمان در بر معابر با شیب تند و زیاد واقع شده که از نظر فنی مقدور نباشد.7
در قانون تملک آپارتمان ها پارکینگ جزء مشترکات به شمار نیامده است و ممکن است در بخش اختصاصی و یا اشتراکی قرار گیرد. علی ای حال، اگر پارکینگ در ردیف قسمت های اختصاصی قرار گیرد و هنگام افراز و تفکیک مورد توجه نماینده ثبت باشد، در این خصوص، الزام قانونی از ناحیه قانونگذار وجود ندارد و عمل نماینده ثبت هم منع قانونی ندارد.
ممکن است، پارکینگ در ردیف مشترکات قرار بگیرد که چون امروز در آپارتمان ها بسیار متداول است، نیازمند توضیح بیشتری است:
تفکیک اعیان با ارائه گواهی پایان ساختمان شهرداری به اداره ثبت صورت می گیرد. تا سال1371 در گواهی های پایان ساختمان قسمت هایی که به منظور پارکینگ در مجموعه وجود داشت به صورت مشاع بود، به عنوان مثال: در طبقه زیر زمین یکصدوهشتاد متر مربع محل پارکینگ ها یا طبقه هم کف یکصدو بیست متر مربع محل پارکینگ.
این قید هیچ توجهی به تعداد آپارتمان های مجموعه و گنجایش تعداد اتومبیل در متراژهای فوق نداشت و ادارات ثبت نیز به تبعیت از گواهی پایان ساختمان، همین مساحت ها را در قسمت های مشاعی صورت مجلس به عنوان محل پارکینگ منظور می داشتند. در ساختمان هایی که محل پارکینگ مشاعی به تعداد واحدهای آپارتمانی باشد، اقدام به این صورت ایرادی نداشته و در آتیه نیز مشکلی به وجود نخواهد آمد، ولی در اکثر موارد مساحت منظور شده برای استفاده پارکینگ مشاعی برای همه اتومبیل های مالکین آپارتمان ها کافی نبوده، برخی واحدها از داشتن پارکینگ محروم می مانند و یا در بعضی موارد مالک اولیه هنگام تنظیم سند انتقال آپارتمان، خریدار را از حق داشتن پارکینگ منع نموده و محوطه پارکینگ را به یک یا دو واحد آپارتمانی تبدیل نموده و از سویی با قید محوطه پارکینگ مشاعی برای استفاده تعداد معینی از واحدها در صورت مجلس، خریدارن در مقام اعتراض بر آمده و با توجه به ماده سه آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد: "قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم مورد استفاده تمام شرکا می باشد قسمت های مشترک محسوب می گردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد". منع پارکینگ مشاعی را بر خلاف می دانستند. بعد از اعتراضات مردم، واحد های ثبتی به قید ظرفیت پارکینگ مشاعی در صورت مجلس تفکیکی به منظور استفاده تعداد مشخص اتومبیل پرداخته و صراحتا در آن ذکر می کردند چند واحد از قطعات مورد تفکیک فاقد پارکینگ می باشند و همین مطلب در اسناد انتقال نیز نوشته شده و چند مالک آپارتمان را از حق استفاده از پارکینگ مشاعی محروم می داشت تا این که بخش نامه شماره 350975/5 مورخ 25اسفند1371 اداره کل ثبت استان تهران با استفاده از مدلول ماده چهار آیین نامه اجرایی که پارکینگ جزء مشاعات تعیین نشده، پارکینگ را مفروز نمود و شهرداری نیز در صدور گواهی پایان ساختمان به تعداد پارکینگ به صورت مشخص اشاره می نماید.
با این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی که بعد از بخش نامه اقدام شده اند، تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروزات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شود و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس، پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت حدود دقیقا در سند قید می نمایند.
در این روش چون پارکینگ ها جزء مفروزات ساختمان هستند، جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند، باقی نمی گذارد.8
در پاره ای موارد مالکین برخی واحدها که حق استفاده از پارکینگ ندارند، اقدام به استفاده از سایر قسمت های مشترک مثل حیاط به عنوان پارکینگ می نمایند که این امر با حقوق مالکین سایر واحدها منافات داشته و از سوی آنها قابل اعتراض است. چرا که این امر به منزله استفاده انحصاری و اختصاصی از قسمت های مشترک محسوب شده و با حقوق سایر مالکین که به نسبت مساحت قسمت اختصاصی حق استفاده از قسمت های مشترک دارند، در تزاحم است. مالکین معترض می توانند با مراجعه به دادگاه مانع از اقدام غیر قانونی آنها شوند.
وزارت مسکن در پاسخ به نامه مورخ 1مهر1377 که پرسیده شده بود اگر در سند تفکیکی یکی از مالکین حق استفاده از پارکینگ پیش بینی نشده، آیا او حق استفاده از سایر قسمت های ساختمان به عنوان پارکینگ دارد یا خیر؟ اعلام داشته است: استفاده از پارکینگ در صورتی که جزء مشاعات ساختمان محسوب نشده و در سند مالکیت یا سند تفکیکی واحد مزبور حق استفاده از پارکینگ پیش بینی نشده، مالک واحد حق استفاده از پارکینگ یا سایر قسمت های مشاع ساختمان به عنوان پارکینگ ندارد و در صورت تخلف وی، سایر شرکا می توانند با مراجعه به دادگاه در خواست رفع مزاحمت او را نمایند.
مالک انباری و پارکینگ، تنها مالک اعیانی و فضای انباری و پارکینگ است و حقی نسبت به زمین زیر بنای آن ندارد، چرا که زمین زیربنای انباری و پارکینگ مشاع است و کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی خود در آن سهیم اند. بنابراین، به هنگام انتقال انباری و پارکینگ به مالک آپارتمان تنها اعیان آن انتقال می یابد نه زمین زیربنا.
اگر یکی از مالکین حق استفاده از قسمت های مشترک مثل پارکینگ مشاعی را از خود سلب نموده باشد، این امر موجب انتقال سهام متعلق به او به شریک دیگر نمی شود. در این زمینه، استعلامی از اداره حقوقی قوه قضائیه صورت گرفته است که در زیر به آن اشاره می شود:
سؤال: احتراما خواهشمند است نظر مشورتی اداره حقوقی وزارت دادگستری را نسبت به سؤالات زیر اعلام فرمایید:
در تفکیک آپارتمان ها وفق ماده یک قانون تملک آپارتمان ها، صورت مجلس تفکیکی مشتمل بر دو قسمت: قسمت های اختصاصی، قسمت های مشترک تنظیم می گردد.
در اسناد انتقال ضمن تإکید بر مشاعی بودن پارکینگ و حق استفاده منتقل الیه از مشاعات طبق قانون تملک آپارتمان ها، توافقی بین مالک و خریدار نسبت به پارکینگ مشاعی صورت می پذیرد که استفاده از پارکینگ واحد یا چند پارکینگ را با عاراتی نظیر، فقط طبقه اول صورت مجلس تفکیکی می تواند از پارکینگ استفاده نماید و پارکینگ متعلق به طبقه اول می باد به صورت انحصاری متلق حق یک دستگاه آپارتمان می نماید و سایر طبقات از این حق محروم می شوند.
اولا. با توجه به مواد یک و دو قانون تملک آپارتمان ها و ماده سه آیین نامه قانون مذکور که مقرر می دارد از قسمت های مشترک محسوب می گردند نمی توان حق انحصاری به آنها قائل شد سلب حق به طور کلی از پارکینگ مشاعی خلاف مقررات آمره قانون تملک آپارتمان ها می باشد یا خیر؟
ثانیا. اگر قائل به پذیرش سلب حق به طور جزئی (مثلا حق انتفاع) باشیم، الفاظی مانند (حق استفاده از پارکینگ منحصر به طبقه اول می باشد...) موجد این حق برای استفاده کننده از پارکینگ خواهد بود که بدون رضایت مالکین آپارتمان فاقد پارکینگ، تمامی مساحت پارکینگ مشاعی را با کسب اجازه از شهرداری و با پرداخت جریمه به یک واحد مسکونی تبدیل نماید و آن را از صورت اولیه و برگ پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی خارج نماید و عملا با این تبدیل سهام مالکین دیگر طبقات را در سایر مشاعات از جمله عرصه تنزل دهد یا خیر؟
ثالثا. در صورتی که کمیسیون ماده صد شهرداری با دریافت جریمه، اجازه تبدیل پارکینگ را به واحد مسکونی بدهد، رأی کمیسیون ماده صد مانع رسیدگی محاکم به دعوی قلع بنای مستحدثه در پارکینگ و اعاده آن برابر برگ پایان کار اولیه و صورت مجلس تفکیکی می باشد یا خیر؟
اداره حقوقی قوه قضائیه طی نامه شماره 7/1059 – خرداد1373 چنین اظهار نموده است: عطف به استعلام بدون شماره مورخ 3اردیبهشت1372 اعلام می گردد:
1-به موجب ماده یک قانون تملک آپارتمان ها مصوب سال 1343 مالکیت اشخاص در آپارتمان ها به مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک تفکیک گردیده است. در قسمت های مشترک هیچ یک از مالکین حق استفاده انحصاری از محل را نداشته و مالکیت در قسمت های مشترک، متعلق به کلیه مالکین می باشد، ولی این امر مانع از آن نیست که مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک، حق استفاده از قسمت مشترک مثلا پارکینگ را از خود سلب کند. این اقدام موجب انتقال مالکیت سهام متعلق به وی در قسمت های مشترک به دیگری نمی شود و مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها ندارد.
2-با توجه به مادۀ ده قانون تملک آپارتمان ها، مالک هر آپارتمان به نسبت مساحت قسمت اختصاصی مالک زمینی که ساختمان در آن بنا شده بود و با مالکین دیگر مشاعا در زمین آن سهیم است. هر چند حق استفاده از قسمت مشترک را از خود سلب نموده باشد. بنابراین، مالک یا مالکین دیگر آپارتمان ها، حق ندارند با تمسک به این امر که مالک مشاع حق استفاده از قسمت اشتراکی را از خود سلب نموده بر خلاف صورت مجلس تفکیکی و برگ پایان کار، پارکینگ ساختمان را به مسکونی تبدیل و سهم مالک مشاع را در عرصه یا زمین ساختمان کاهش داده و برای خود حق اختصاصی و انحصاری مالکانه در قسمت مشاع قایل شوند. مجوز شهرداری با پرداخت جریمه نیز نمی تواند سلب مالکیت از مالک مشاع آپارتمان در قسمت مشترک نماید.9
2-2.انباری
یکی دیگر از ملزومات آپارتمان انباری است. مالک آپارتمان می تواند هر نوع تصرف و تغییری را در داخل آن عمل آورد، این تصرفات تا حدی که با حقوق مالکین سایر واحد ها منافات نداشته باشد، معتبر است.
شهرداری به هنگام صدور گواهی پایان ساختمان، انباری را در ردیف قسمت های اختصاصی قرار می دهد و در صورت مجلس تفکیکی نیز انباری در زمره بخش های اختصاصی آپارتمان محسوب می شود.10
در مورد تعیین حدود مفروزات آپارتمان ها، اداره کل ثبت تهران دستورالعمل سه بندی شماره 31173 مورخ 27دی1365 را تصویب و به واحدهای ثبتی ابلاغ نموده است.
در بند یک این دستورالعمل می خوانیم: "به منظور جلوگیری از بروز اشتباهات و صرفه جویی در وقت و تسریع در کار خصوصا ثبت در دفتر املاک و تحریر سند مالکیت و به هنگام تنظیم صورت مجلس، در تعریف حدود آپارتمان نیازی به ذکر ابعاد نیست".
بعد از ابلاغ دستوالعمل فوق، ادارات ثبت در موقع تفکیک اعیان به هنگام تنظیم صورت مجلس، فقط به ذکر مساحت اعیان و تعریف حدودی جهات ملک بدون قید متراژ اکتفا دارند، هر چند در موقع تفکیک ملک، نقشه قسمت های مختلف مفروزات و مشاعات با مساحت و طول حدود دقیقا ترسیم و گویا می باشد، به طور مثال: در صورت مجلس تفکیکی یک مجتمع مسکونی که دارای انباری ها و پارکینگ های متعدد می باشد مساحت و حدود و مشخصات آنها چنین تعریف شده است:
1-یک باب انباری شماره سه واقع در طبقه زیرزمین به مساحت شش و نیم مترمربع بات حدود شمالا دیوار اشتراکی با انباری مجاور، شرقا دیوار اشتراکی با انباری مجاور، جنوبا دیوار و درب به راهرو مشاعی، غربا دیوار و پنجره است به حیاط.
2-یک باب پارکینگ واقع در طبقه هم کف به مساحت پانزده متر مربع با حدود شمالا به محوطه مشاعی، شرقا به پارکینگ مجاور، جنوبا به محوطه مشاعی، غربا به پارکینگ مجاور، فواصل ذکر نشده خط مستقیم مفروز است.
عدم ذکر ابعاد در مفروزاتی که در یک طبقه قرار گرفته باشد، مثل انباری ها و پارکینگ ها، بعضا موقعیت مکانی چند واحد مفروز انباری یا پارکینگ را مشابه هم معرفی کرده و بدون ملاحظه نقشه تفکیکی تشخیص شماره انباری یا پارکینگ به راحتی مقدور نخواهد بود.
خریداران اولیه قطعات، در برخی موارد بدون توجه به شماره انباری و پارکینگ متعلق به خود قطعات دیگری را که احتمالا بزرگتر بوده تصرف کردند. در چنین حالتی، اخراج مال غیر از ید متصرف مستلزم رسیدگی قضایی و ارجاع امر به کارشناسی است.
هر چند با ملاحظه نقشه، تمام ابهامات مرتفع گردیده و موقعیت انباری و پارکینگ معلوم می شود، اما باید توجه داشت، نقشه مستند تنظیم صورت مجلس به دفترخانه اسناد رسمی ارسال نشده و به راحتی در اختیار خریداران قرار نمی گیرد.
هدف بخش نامه تسریع در کار عنوان شده، اما باید توجه داشت، خلاصه نمودن و عدم لزوم قید اضافات در تنظیم اسناد تا حدی مجاز است که به کیفیت لطمه نزند. لذا برای جلوگیری از وقوع اشتباه بهتر است تصاویر نقشه به پیوست صورت مجلس تفکیکی به دفاتر اسناد رسمی ارسال شود تا در موقع انتقال قطعات، مورد معامله را به خریداران معرفی کند و آنان نیز شناخت کامل از موقعیت قطعات خریداری خود پیدا کنند.
با انتقال قطعات آپارتمانی، در صورت وجود انباری و پارکینگ به دفتر خانه اسناد رسمی، تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتا قید و اعلام می کند خریداران با مراجعه به واحد ثبتی سند مالکیت آپارتمان و ملزومات و توابع آن که انباری یا پارکینگ است، در یک جلد سند مالکیت دریافت کنند.11
معمولا در صورت مجلس تفکیکی قید می شود: انباری ها و پارکینگ ها به تنهایی قابل انتقال نمی باشند.
سؤالی که مطرح می گردد این است که آیا بعد از صدور اسناد مالکیت و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگ ها، به قطعات آپارتمان، مالک آن می تواند انباری یا پارکینگ را به غیر انتقال دهد؟ یا به عکس مالک تنها آپارتمان را مورد انتقال قرار داده و انباری یا پارکینگ را برای خود قرار دهد؟
عده ای معتقدند هر چند انباری ها و پارکینگ ها به صورت مفروز بوده و حدود برای آنها مشخص شده است، اما مستقل تام نیستند و جزء ملحقات و ملصقات مجموعه ساختمانی مورد تفکیک محسوب می گردند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی که در مجموعه مالکیتی ندارند، ممکن نیست و یا اگر انتقال به نحوی صورت پذیرد که انباری یا پارکینگ یا فقط آن دو در ید مالک آن باقی باشد، صحیح نیست. اما انتقال واحدهای انباری و پارکینگ بعد از صدور اسناد مالکیت به اشخاصی که در مجموعه مورد تفکیک مالکیت دارند، بلامانع می باشد. واحدهای ثبتی می توانند، پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار ملحق دارند. 12
با توجه به مفاد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه مربوطه به نظر می رسد، مالک آپارتمان نمی تواند انباری یا پارکینگ خود را زیر عنوان های مختلف هم چون بیع و اجاره... به اشخاص ثالث انتقال دهد. این مستلزم آن است که اشخاص ثالث بدون حق عبور از بخش های مشترک و بدون اذن سایر شرکا وارد این قسمت ها شده و از آن استفاده کنند، در حالی که به موجب قانون، حق استفاده از قسمت های مشترک منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. بنابراین، اشخاص ثالث که حق استفاده و مالکیت آپارتمان ندارند، نمی توانند وارد بخش های مشاعی شده و در آن تصرف کنند.
ب. قسمت های مشترک
قسمت های مشترک مذکور در ق.ت.ا عبارت از، قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت، ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است، از قسمت های مشترک محسوب می شود، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد. (ماده 2 ق.ت.ا)
1.ویژگی های قسمت های مشترک
قسمت های مشترک ساختمان دارای ویژگی های متفاوتی است که مهمترین این ویژگی ها مورد بررسی قرار می گیرد: عدم استفاده انحصاری و انتقال قهری.
1-1. عدم استفاده انحصاری
انتفاع شرکا از قسمت های مشترک باید به نحو معمول و متعارف باشد و نباید به گونه ای باشد که مانع از انتفاع سایر شرکا شود. به عنوان مثال: قراردادن اشیاء و لوازم اختصاصی در قسمت های مشترک، نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک و موارد دیگر از این قبیل به منزله استفاده انحصاری از بخش های مشترک محسوب شده و با حقوق سایر مالکین که حق استفاده از بخش های مشترک را دارند در تزاحم است و از سوی آنان قابل اعتراض است.1 ر.ک: ماده 2 ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده 3 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.
هم چنان که پیشتر نیز اشاره شد، مجموعه آپارتمانی از دو بخش اختصاصی و اشتراکی تشکیل می شود. اما قسمت های مشترک ساختمان نه از نوع شرکت اختیاری است و نه از نوع شرکت قهری، بلکه به گونه ای است که مالک با خریداری آپارتمان اختصاصی خود، به طور قهری مالک قسمت های مشترک می شود. بر اساس ماده3 ق.ت.ا: "حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد، انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود".
2. مصادیق قسمت های مشترک
1- زمین، 2- محوطه، 3- بام، نما، پله
1-2.زمین
اولین قسمت اشتراکی که این آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها به آن اشاره شد، زمین زیربنا است. چرا که زمین رکن اصلی ساختمان است که بنا بر روی آن قرار می گیرد.
ساختمان احداثی یا متصل به زمین هستند و یا به وسیله پایه بر روی آن قرار گرفته اند، یعنی فشار و سنگینی ساختمان به وسیله پایه به زمین انتقال می یابد. به همین جهت استحکام زمین زیربنا بسیار حائز اهمیت است. به نحوی که اگر این ویژگی مورد توجه کارشناسان قرار نگیرد، موجب بروز خطرات جانی و مالی سنگین برای ساکنین خواهد شد.
زمینی که بنا بر روی آن قرار گرفته ممکن است، متعلق به غیر باشد و یا متعلق به مالک بنا.
اگر زمین زیر بنا متعلق به غیر باشد، در این صورت تصرفات در حدی جایز است که مالک زمین اجازه داده است. ممکن است اجازه حاصله از سوی مالک به نحوی باشد که امکان احداث آپارتمان نباشد تا در مورد مشترکات آن بحث شود، اما اگر اجازه مالک به نحوی باشد که مغایرتی با قانون تملک آپارتمان ها نداشته باشد یا مالکیت آن متعلق به متصرف ساختمان باشد، می تواند در آن تصرف نماید.
اگر بنای مسکونی بین دو نفر مشترک بوده و هر یک از طبقات به یکی از شرکا تعلق گیرد زمین زیر بنا به حال اشاعه باقی بماند، هیچ یک از شرکا نمی تواند بدون رضایت دیگری طبقه جدیدی بر طبقات ساختمان بیفزاید، چرا که فضای آزاد بالای طبقه مشاع است. اما اگر زمین زیر بنا مختص طبقه تحتانی باشد، فضای بالای طبقه دوم به تبع زمین متعلق به مالک طبقه تحتانی است.13
به موجب ماده 38 قانون مدنی که مقرر می دارد: "مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و هم چنین است نسبت به زیر زمین، بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و فراز دارد، مگر آنچه را که قانون استثناء کرده باشد".
ظاهرا بعید به نظر می رسد زمین زیر بنا و طبقه روی آن متعلق به یکی از ساکنین و هر یک از طبقات فوقانی به مالکی دیگر تعلق داشته باشد، اما برای رفع استبعاد باید گفت که این ماده مانع این امر نیست، به این معنی که ممکن است مالک زمینی در زمین خود یک طبقه بنا کند و از نظر استحکام به گونه ای ساخته شده باشد که بتوان بر روی آن طبقات دیگر احداث نمود. در نتیجه بنایی که دارای چندین طبقه است، هر طبقه آن متعلق به یک مالک می باشد. هم چنین ممکن است چند نفر به طور مشترک، بنایی چند طبقه بسازند یا با سرمایه مشترک بنایی چند طبقه خریداری نمایند و بعد در افراز آن توافق نمایند و هر یک مالک یک طبقه شوند14
به موجب ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها " هر کس آپارتمانی را خریداری می کند به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد، مگر آن که مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد...".15
بنابراین، سهم مشاع هر یک از آپارتمان ها در عرصه ساختمان متناسب با مساحت زیر بنای آنها تعیین شده است و در صورت تعلق زمین به غیر باید به نسبت مساحت زیر بنای اختصاصی سهم خود از اجور عرصه را بپردازد. برخی معتقدند: زمین تنها قسمت مشترک ساختمان است که مالکیت مشاعی آن به نسبت مساحت زیربنای آپارتمان ها تعیین شده و به استثنای زمین ساختمان، مالکیت مشاعی سایر قسمت ها غیر قابل تصور است چرا که، در صورت انهدام تمام اعیان ساختمان تنها قسمت مشترک از ساختمان که باقی می ماند عرصه و زمین است.17
به نظر می رسد اشاعه و اشتراک تفاوتی با هم ندارند. واژه اشاعه معمولاً در مالکیت اعیان استعمال می شود و واژه مشترک عموماً برای استفاده از قسمت های مشاع به کار می رود.
در زمین، زیربنای مورد استفاده مطرح نیست، بلکه مالکیت آن مطرح است. در حالی که در قسمت های مختلف ساختمان مانند حیاط، راهرو،... استفاده از مشترکات مطرح است. اما در نهایت این بخش ها نیز در مالکیت مشاعی شرکا قرار دارند.18
2-2.محوطه
محوطه ساختمان اعم از حیاط و محصوراتی است که به آن حیاط اطلاق نمی شود.
برای تعیین ضابطه احداث حیاط در جلوی ساختمان، روش های متفاوتی متداول است که رایج ترین آنها تناسب حیاط با حیاط ساختمان های مجاور می باشد و در خیابان هایی که هنوز ساختمانی احداث نگردیده یا کمتر احداث شده، حداقل فاصله کنار خیابان با شروع ساختمان تعیین می شود.
در گذشته منظور از داشتن اجباری حیاط در جلوی ساختمان برای آن بود که اگر بعداً تغییری در خیابان ایجاد شود، خرابی کمتری در ساختمان به بار آید، ولی در سال های اخیر که محاسبه شبکه ترافیک شهر به طور مستقل و با دقت کافی در طرح جامع منظور می شود، نیاز فوق کمتر احساس می شود.
محوطه باز یا حیاط کنار ساختمان غالباً برای ایمنی از خطرات آتش سوزی و جلوگیری از سرایت حریق احتمالی به ساختمان های مجاور در نظر گرفته می شود، به ویژه در شهر هایی که خطرات آتش سوزی به علت نوع مصالح ساختمانی یا شرایط اقلیمی بیشتر است و یا شهرداری تجهیزات کافی برای اطفای حریق در اختیار ندارد، این فاصله باید بیشتر منظور گردد.
به طور کلی به موجب قانون، حیاط از مشترکات محسوب می شود، مشروط بر اینکه در سند جزء قسمت اختصاصی به ثبت نرسیده باشد. موقعیت حیاط نسبت به ساختمان در چند حالت متصور است:
الف- حیاط در قسمت ورودی ساختمان قرار گرفته که تأکیداً باید جزء مشترکات باشد.
ب- حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، در این صورت اگر برای حیاط راه ورود مستقیم در نظر گرفته شود مشکلی وجود ندارد، اما در فرضی که حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، لازمه ورود به حیاط یا محوطه عبور از قسمت های اختصاصی باشد، این امر موجب بروز مشکلات اختلافاتی می شود، از سویی سایر شرکا حق تردد و استفاده از محوطه باز ساختمان را دارند و از سوی دیگر مالک آپارتمانی که مدخل ورودی حیاط یا محوطه ساختمان در قسمت اختصاصی او قرار گرفته، مانع از تصرف و انتفاع سایر آپارتمان ها می شود.19
از آنجا که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در این خصوص حکم خاص ندارد به نظر می رسد:
در وهله اول بهترین راه حل آن است که در صورت امکان و با توافق کلیه شرکا، مدخل دیگری برای حیاط تعبیه شود و صورت مجلس تفکیکی نیز بر همین مبنا اصلاح شود. اما در صورتی که راه حل فوق موجب تحمیل هزینه سنگین برای شرکا شود و یا این که ساختار بنا به گونه ای باشد که امکان ایجاد معبر جدید به سمت حیاط وجود نداشته باشد و یا مالکین به هیچ توافقی در این زمینه دست نیابند و سابقه عبور و مرور و تردد به حیط مشاعی وجود ندارد، در این صورت سایر شرکا حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر و تردد در حیاط بدون اذن او نخواهند داشت، اگر چه حیاط ساختمان در مالکیت مشاعی همه شرکا باشد، چرا که نوع تردد موجب ضرر شریک مزبور شده و قاعده لاضرر در آن مورد خاص بر تسلیط مقدم است.
سؤالی که در اینجا مطرح می شود آن است که در صورتی که مالک یکی از واحدها بخواهد برای تعمیر تأسیساتی هم چون کنتور آب، برق،... که در حیاط مشاعی قرار دارد از قسمت اختصاصی شریک مزبور عبور کند، آیا مالک مزبور حق ممانعت از عبور او را دارد؟
با توجه به ماده صد قانون مدنی که تصویب می کند: "... اگر خرابی مجرا مانع عبور آب شود، مالک خانه ملزم نیست که مجرا را تعمیر کند، بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجرا می تواند داخل خانه یا زمین شود، ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک".
در فرض مورد سؤال نیز با توجه به اینکه در قانون تملک آپارتمان ها اشاره ای به این موضوع نشده است، چنین به نظر می رسد که مالک قسمت اختصاصی مکلف به انجام تعمیرات مزبور نیست. بلکه خود شریک باید نسبت به تعمیر تأسیسات اقدام کند و برای انجام این تعمیرات حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر را دارد و نیاز به اذن مالک نیست، چرا که شریک مزبور سلطنت در حقخود دارد و هر تصرفی که استیفای حق، توقف بر آن دارد، جایز است ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک. 20
در این خصوص سؤالی از وزارت مسکن به عمل آمده که ذیلاً به متن سؤال و پاسخ وزارت مسکن اشاره می شود:
سؤال: ورودی حیاط مشترک ساختمان از پارکینگ یکی از مالکین است، آیا مالک مزبور حق ممانعت از استفاده سایر مالکین از حیاط مشاعی را دارد یا خیر؟
بازگشت به نامه مورخ 4شهریور1376 به اطلاع می رساند در صورتی که طبق صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت، استفاده از حیاط که جزء مشاعات است برای طبقه اول قید نشده باشد و راه دسترسی به حیاط نیز منحصراً از ساختمان طبقه اول نباشد، حق استفاده از حیاط برای کلیه مالکین مجاز است و هزینه ها (گل کاری و...) به نسبت مساوی و تعمیرات اساسی حیاط به نسبت مساحت زیربنای اختصاصی به عهده کلیه مالکین است. در صورتی که نحوه استقرار حیاط ساختمان یا بالکن مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن داشته باشد، هزینه حفظ و نگاهداری آن قسمت بر عهده استفاده کنندگان است.
در بعضی از ساختمان ها برای امکان باز شدن پنجره اتاق ها و آشپزخانه و حمام و غیره به فضای آزاد در داخل و یا وسط ساختمان حیاط خلوت (پاسیو) منظور می نمایند، وسعت پاسیو باید متناسب با تعداد طبقات ساختمان باشد. در صورتی که مدخل پاسیو در بخش اشتراکی ساختمان قرار گرفته باشد، اشتراکی است و همه شرکا می توانند در آن وارد شوند و اگر در بخش اختصاصی واقع شده باشد، شرکای دیگر تنها حق استفاده از فضای مشترک را دارند و نمی توانند وارد آن شوند، مگر به اذن شریکی که مدخل پاسیو در ملکیت اختصاصی او واقع شده است.
3-2.بام، نما، پله
بنداول. بام
بام که بالاترین نقطه ساختمان است از جمله بخش های اشتراکی محسوب می شود21 .
تأسیساتی هم چون انبساط حرارت مرکزی دستگاه سردکننده، تأسیسات مربوط به حفظ بنا مانند قرنیز و لوله فاضلاب که از جمله بخش های اشتراکی ساختمان محسوب می شوند، در بام ساختمان قرار دارند.
علاوه بر این قسمت هایی نظیر آنتن تلوزیون یا کولر اختصاصی هر واحد در بام ساختمان قرار می گیرد.
ممکن است تصور شود که انتفاع از پشت بام اختصاص به مالک طبقه آخر دارد و وی می تواند به اندازه متعارف از آن استفاده کند، اما باید توجه داشت که پشت بام در ردیف قسمت های اشتراکی است و حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و همه مالکین حق استفاده از آن را دارند22 .
هم چنین از آنجا که عدم مراقبت بام ساختمان باعث تخریب آپارتمان ها به ویژه واحدهای طبقه آخر می شود، باید در نگاهداری از آن کوشید. هزینه آسفالت و برف روبی بام و هزینه های مشابه دیگر طبق دستور ماده 23 آیین نامه ق.ت.ا و با رعایت ماده چهار ق.ت.ا به عهده شرکا است.
در این زمینه از اداره حقوقی قوه قضاییه پرسشی به عمل آمده که ذیلاً به متن این پرسش و نظر اداره حقوقی اشاره می شود:
با توجه به ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها و فصل سوم آیین نامه اجرایی آن، پرداخت هزینه آسفالت پشت بام و هزینه برف روبی در زمستان در آپارتمان های دو واحدی چهار طبقه بر عهده چه کسانی می باشد؟
بازگشت به نامه شماره 6505 رم پ مورخ 30آذر1359 نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر اعلام می گردد:
طبق ماده دو قانون تملک آپارتمان ها و بند (ج) تبصره ماده چهار آیین نامه اجرایی قانون مزبور مصوب 1347 هیأت وزیران، بام جزو قسمت مشترک آپارتمان ها محسوب است و هزینه آسفالت و برف روبی و غیره در این قسمت مشترک طبق دستور ماده 23 آیین نامه مذکور با رعایت مقررات ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها بر عهده شرکا است.
بند دوم. نما
نمای ساختمان که بر اسکلت ساختمان عارض می شود، از جمله بخش های اشتراکی است. برخی از مالکین آپارتمان ها بر این باورند که در محل یا شکل در یا سر در آپارتمان می توانند بدون جلب موافقت سایر مالکین تغییراتی ایجاد کنند. در حالی که به موجب ماده نه قانون تملک آپارتمان ها "... هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد". بنابراین، هیچ یک از مالکین نمی توانند بدون موافقت سایر شرکا در نمای ساختمان تغییراتی ایجاد کند که نمای اولیه آن را بر هم بزند. منظور از اکثریت موافق در صورتی که حد نصاب لازم برای اتخاذ تصمیم راجع به اداره قسمت های مشترک در قرارداد مالکین پیش بینی نشده باشد، موافقت اکثریت مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند23
محوطه ساختمان اعم از حیاط و محصوراتی است که به آن حیاط اطلاق نمی شود.
برای تعیین ضابطه احداث حیاط در جلوی ساختمان، روش های متفاوتی متداول است که رایج ترین آنها تناسب حیاط با حیاط ساختمان های مجاور می باشد و در خیابان هایی که هنوز ساختمانی احداث نگردیده یا کمتر احداث شده، حداقل فاصله کنار خیابان با شروع ساختمان تعیین می شود.
در گذشته منظور از داشتن اجباری حیاط در جلوی ساختمان برای آن بود که اگر بعداً تغییری در خیابان ایجاد شود، خرابی کمتری در ساختمان به بار آید، ولی در سال های اخیر که محاسبه شبکه ترافیک شهر به طور مستقل و با دقت کافی در طرح جامع منظور می شود، نیاز فوق کمتر احساس می شود.
محوطه باز یا حیاط کنار ساختمان غالباً برای ایمنی از خطرات آتش سوزی و جلوگیری از سرایت حریق احتمالی به ساختمان های مجاور در نظر گرفته می شود، به ویژه در شهر هایی که خطرات آتش سوزی به علت نوع مصالح ساختمانی یا شرایط اقلیمی بیشتر است و یا شهرداری تجهیزات کافی برای اطفای حریق در اختیار ندارد، این فاصله باید بیشتر منظور گردد.
به طور کلی به موجب قانون، حیاط از مشترکات محسوب می شود، مشروط بر اینکه در سند جزء قسمت اختصاصی به ثبت نرسیده باشد. موقعیت حیاط نسبت به ساختمان در چند حالت متصور است:
الف- حیاط در قسمت ورودی ساختمان قرار گرفته که تأکیداً باید جزء مشترکات باشد.
ب- حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، در این صورت اگر برای حیاط راه ورود مستقیم در نظر گرفته شود مشکلی وجود ندارد، اما در فرضی که حیاط در قسمت جنوبی ساختمان قرار گرفته و جزء مشترکات باشد، لازمه ورود به حیاط یا محوطه عبور از قسمت های اختصاصی باشد، این امر موجب بروز مشکلات اختلافاتی می شود، از سویی سایر شرکا حق تردد و استفاده از محوطه باز ساختمان را دارند و از سوی دیگر مالک آپارتمانی که مدخل ورودی حیاط یا محوطه ساختمان در قسمت اختصاصی او قرار گرفته، مانع از تصرف و انتفاع سایر آپارتمان ها می شود.19
از آنجا که قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن در این خصوص حکم خاص ندارد به نظر می رسد:
در وهله اول بهترین راه حل آن است که در صورت امکان و با توافق کلیه شرکا، مدخل دیگری برای حیاط تعبیه شود و صورت مجلس تفکیکی نیز بر همین مبنا اصلاح شود. اما در صورتی که راه حل فوق موجب تحمیل هزینه سنگین برای شرکا شود و یا این که ساختار بنا به گونه ای باشد که امکان ایجاد معبر جدید به سمت حیاط وجود نداشته باشد و یا مالکین به هیچ توافقی در این زمینه دست نیابند و سابقه عبور و مرور و تردد به حیط مشاعی وجود ندارد، در این صورت سایر شرکا حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر و تردد در حیاط بدون اذن او نخواهند داشت، اگر چه حیاط ساختمان در مالکیت مشاعی همه شرکا باشد، چرا که نوع تردد موجب ضرر شریک مزبور شده و قاعده لاضرر در آن مورد خاص بر تسلیط مقدم است.
سؤالی که در اینجا مطرح می شود آن است که در صورتی که مالک یکی از واحدها بخواهد برای تعمیر تأسیساتی هم چون کنتور آب، برق،... که در حیاط مشاعی قرار دارد از قسمت اختصاصی شریک مزبور عبور کند، آیا مالک مزبور حق ممانعت از عبور او را دارد؟
با توجه به ماده صد قانون مدنی که تصویب می کند: "... اگر خرابی مجرا مانع عبور آب شود، مالک خانه ملزم نیست که مجرا را تعمیر کند، بلکه صاحب حق باید خود رفع مانع کند در این صورت برای تعمیر مجرا می تواند داخل خانه یا زمین شود، ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک".
در فرض مورد سؤال نیز با توجه به اینکه در قانون تملک آپارتمان ها اشاره ای به این موضوع نشده است، چنین به نظر می رسد که مالک قسمت اختصاصی مکلف به انجام تعمیرات مزبور نیست. بلکه خود شریک باید نسبت به تعمیر تأسیسات اقدام کند و برای انجام این تعمیرات حق عبور از قسمت اختصاصی شریک دیگر را دارد و نیاز به اذن مالک نیست، چرا که شریک مزبور سلطنت در حقخود دارد و هر تصرفی که استیفای حق، توقف بر آن دارد، جایز است ولیکن بدون ضرورت حق ورود ندارد، مگر به اذن صاحب ملک. 20
در این خصوص سؤالی از وزارت مسکن به عمل آمده که ذیلاً به متن سؤال و پاسخ وزارت مسکن اشاره می شود:
سؤال: ورودی حیاط مشترک ساختمان از پارکینگ یکی از مالکین است، آیا مالک مزبور حق ممانعت از استفاده سایر مالکین از حیاط مشاعی را دارد یا خیر؟
بازگشت به نامه مورخ 4شهریور1376 به اطلاع می رساند در صورتی که طبق صورت مجلس تفکیکی و سند مالکیت، استفاده از حیاط که جزء مشاعات است برای طبقه اول قید نشده باشد و راه دسترسی به حیاط نیز منحصراً از ساختمان طبقه اول نباشد، حق استفاده از حیاط برای کلیه مالکین مجاز است و هزینه ها (گل کاری و...) به نسبت مساوی و تعمیرات اساسی حیاط به نسبت مساحت زیربنای اختصاصی به عهده کلیه مالکین است. در صورتی که نحوه استقرار حیاط ساختمان یا بالکن مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن داشته باشد، هزینه حفظ و نگاهداری آن قسمت بر عهده استفاده کنندگان است.
در بعضی از ساختمان ها برای امکان باز شدن پنجره اتاق ها و آشپزخانه و حمام و غیره به فضای آزاد در داخل و یا وسط ساختمان حیاط خلوت (پاسیو) منظور می نمایند، وسعت پاسیو باید متناسب با تعداد طبقات ساختمان باشد. در صورتی که مدخل پاسیو در بخش اشتراکی ساختمان قرار گرفته باشد، اشتراکی است و همه شرکا می توانند در آن وارد شوند و اگر در بخش اختصاصی واقع شده باشد، شرکای دیگر تنها حق استفاده از فضای مشترک را دارند و نمی توانند وارد آن شوند، مگر به اذن شریکی که مدخل پاسیو در ملکیت اختصاصی او واقع شده است.
3-2.بام، نما، پله
بنداول. بام
بام که بالاترین نقطه ساختمان است از جمله بخش های اشتراکی محسوب می شود21 .
تأسیساتی هم چون انبساط حرارت مرکزی دستگاه سردکننده، تأسیسات مربوط به حفظ بنا مانند قرنیز و لوله فاضلاب که از جمله بخش های اشتراکی ساختمان محسوب می شوند، در بام ساختمان قرار دارند.
علاوه بر این قسمت هایی نظیر آنتن تلوزیون یا کولر اختصاصی هر واحد در بام ساختمان قرار می گیرد.
ممکن است تصور شود که انتفاع از پشت بام اختصاص به مالک طبقه آخر دارد و وی می تواند به اندازه متعارف از آن استفاده کند، اما باید توجه داشت که پشت بام در ردیف قسمت های اشتراکی است و حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان نبوده و همه مالکین حق استفاده از آن را دارند22 .
هم چنین از آنجا که عدم مراقبت بام ساختمان باعث تخریب آپارتمان ها به ویژه واحدهای طبقه آخر می شود، باید در نگاهداری از آن کوشید. هزینه آسفالت و برف روبی بام و هزینه های مشابه دیگر طبق دستور ماده 23 آیین نامه ق.ت.ا و با رعایت ماده چهار ق.ت.ا به عهده شرکا است.
در این زمینه از اداره حقوقی قوه قضاییه پرسشی به عمل آمده که ذیلاً به متن این پرسش و نظر اداره حقوقی اشاره می شود:
با توجه به ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها و فصل سوم آیین نامه اجرایی آن، پرداخت هزینه آسفالت پشت بام و هزینه برف روبی در زمستان در آپارتمان های دو واحدی چهار طبقه بر عهده چه کسانی می باشد؟
بازگشت به نامه شماره 6505 رم پ مورخ 30آذر1359 نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر اعلام می گردد:
طبق ماده دو قانون تملک آپارتمان ها و بند (ج) تبصره ماده چهار آیین نامه اجرایی قانون مزبور مصوب 1347 هیأت وزیران، بام جزو قسمت مشترک آپارتمان ها محسوب است و هزینه آسفالت و برف روبی و غیره در این قسمت مشترک طبق دستور ماده 23 آیین نامه مذکور با رعایت مقررات ماده چهار قانون تملک آپارتمان ها بر عهده شرکا است.
بند دوم. نما
نمای ساختمان که بر اسکلت ساختمان عارض می شود، از جمله بخش های اشتراکی است. برخی از مالکین آپارتمان ها بر این باورند که در محل یا شکل در یا سر در آپارتمان می توانند بدون جلب موافقت سایر مالکین تغییراتی ایجاد کنند. در حالی که به موجب ماده نه قانون تملک آپارتمان ها "... هیچ یک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهد". بنابراین، هیچ یک از مالکین نمی توانند بدون موافقت سایر شرکا در نمای ساختمان تغییراتی ایجاد کند که نمای اولیه آن را بر هم بزند. منظور از اکثریت موافق در صورتی که حد نصاب لازم برای اتخاذ تصمیم راجع به اداره قسمت های مشترک در قرارداد مالکین پیش بینی نشده باشد، موافقت اکثریت مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند23
معیار لازم برای ایجاد این تغییرات عرف است، در مواردی که ایجاد این تغییرات غیر متعارف باشد، رجوع به نظر اکثریت الزامی است. هم چنین در صورتی که تغییر در قسمت های اختصاصی موجب تغییر در تیر و ستون (اسکلت ساختمان) شود به قسمتی که به مقاومت ساختمان لطمه وارد آید در این صورت، حتی رضایت تمامی مالکان نیز حق ایجاد تغییر را به وجود نمی آورد.24
بند سوم. پله
پله از جمله بخش های مشترک یک ساختمان است که عبور و مرور افراد را بین طبقات ساختمان میسر می سازد. در پله ها یک مکان تخت به نام خستگی در کن یا پاگردان تعبیه می شود. علی رغم نظر برخی از کارشناسان که معتقدند در ساختمان های دو طبقه نیازی به وجود پاگرد نیست، وجود پاگرد برای رفاه حال ساکنین آن ضروری است.
علاوه بر این، مالکین ساختمان های بیش از چهار طبقه و ساختمان هایی که ارتفاع آنها بیش از پانزده متر باشد، علاوه بر پله ملزم به احداث آسانسور می باشند25
پله از جمله بخش های مشترک یک ساختمان است که عبور و مرور افراد را بین طبقات ساختمان میسر می سازد. در پله ها یک مکان تخت به نام خستگی در کن یا پاگردان تعبیه می شود. علی رغم نظر برخی از کارشناسان که معتقدند در ساختمان های دو طبقه نیازی به وجود پاگرد نیست، وجود پاگرد برای رفاه حال ساکنین آن ضروری است.
علاوه بر این، مالکین ساختمان های بیش از چهار طبقه و ساختمان هایی که ارتفاع آنها بیش از پانزده متر باشد، علاوه بر پله ملزم به احداث آسانسور می باشند25
پله ها و پاگرد ها در صورتی جزء قسمت های مشترک محسوب می شوند که خارج از قسمت های اختصاصی باشند و در صورتی که در بخش های اختصاصی ساختمان واقع شوند اشتراکی محسوب نمی گردند.
مالکین آپارتمان ها باید به نحوی عمل نمایند که هر کس بتواند حقوق خود را اعمال نماید و در عین حال حقوق سایرین را رعایت نموده و محترم شمارد26
مالکین آپارتمان ها باید به نحوی عمل نمایند که هر کس بتواند حقوق خود را اعمال نماید و در عین حال حقوق سایرین را رعایت نموده و محترم شمارد26
در این زمینه استعلامی از وزارت مسکن به عمل آمده که در زیر به آن اشاره می شود.
سؤال: آپارتمان این جانب در طبقه هم کف ساختمان سه طبقه ای است، مالک طبقه اول مبادرت به نصب پله، علم کردن ستون و اجرای پاگرد در پله ها نموده که این امر موجب دسترسی کریه المنظر به حیاط و کاهش نورگیر و از بین رفتن ایمنی شده است، آیا مالکین سایر واحدها حق شکایت علیه شریک مزبور را دارند؟
پاسخ: باز گشت به نامه وارده شماره 10628/230 مورخ 25مرداد1376 اقدام انجام شده توسط مالک طبقه اول مندرج در نامه مذکور خلاف مقررات موجود می باشد. بنابراین، شما می توانید موضوع را به مراجع قضایی منعکس نمایید تا با بررسی سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی، تصمیم قانونی اتخاذ گردد.
سؤال: آپارتمان این جانب در طبقه هم کف ساختمان سه طبقه ای است، مالک طبقه اول مبادرت به نصب پله، علم کردن ستون و اجرای پاگرد در پله ها نموده که این امر موجب دسترسی کریه المنظر به حیاط و کاهش نورگیر و از بین رفتن ایمنی شده است، آیا مالکین سایر واحدها حق شکایت علیه شریک مزبور را دارند؟
پاسخ: باز گشت به نامه وارده شماره 10628/230 مورخ 25مرداد1376 اقدام انجام شده توسط مالک طبقه اول مندرج در نامه مذکور خلاف مقررات موجود می باشد. بنابراین، شما می توانید موضوع را به مراجع قضایی منعکس نمایید تا با بررسی سند مالکیت و صورت مجلس تفکیکی، تصمیم قانونی اتخاذ گردد.
منابع و مآخذ
1.ر.ک: ماده 1 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا
2.ر.ک: ماده 9 ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده 1 ق.ث.ا؛ ر.ک: ماده 1 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.
3.دوره مقدماتی حقوق مدنی (اموال و مالکیت)، ص110
4.بند24 ماده 55 ق.ش: شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده صد این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید، در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند.
5. مجموعه نظرهای مشورتی، ص362، نظریه شماره437/7 – 31فروردین1360
6.صدور پروانه ساختمانی، همان منبع، ص314
7.تدوین ادره درآمد، آشنایی با مقررات شهرداری، دستورالعمل 3724274 -22شهریور1371 وزارت کشور، ص10
8.حل مشکلات ثبتی، ص40.
9.حقوق مالکین آپارتمان ها،ص73
10.احداث بنا در مشاعات بعد از تفکیک آپارتمان ها، فاقد مجوز قانونی است، بنابراین احداث انباری در زیر زمین به جهت تفکیک آپارتمان، فاقد مجوز قانونی است و شهرداری به استناد تبصره ماده صد قانون شهرداری، حکم به قلع آن می دهد. "راهنمای مختصر اطلاعات حقوقی، ص55"
11.حل مشکلات ثبتی، ص42
.12کد598- انتقال پارکینگ در داخل آپارتمان بلامانع می باشد.
جوابیه های اختصاصی: 1-شماره7286-26اردیبهشت1378 اداره ثبت اسناد و املاک قلهک به دفتر خانه شماره333 تهران. 2- شماره238895/ش – 14شهریور1378 اداره ثبت اسناد و املاک شمال شرق تهران به دفترخانه شماره 333. "مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص314".
13.حقوق معماری، ص 100
14.اطلاعات حقوقی برای رشته معماری، جلد1، ص218
15.خالصه مال غیر منقولی که دولت آن را مانند یک مالک خصوصی مالک است (در مقابل ملکی که جزء مشترکات عمومی است مانند زمین، خیابان و پارک شهر و میدان های عمومی، و نیز در مقابل ارازی ملک اختصاصی اشخاص استعمال می شود). خالصه ممکن است به صورت زمین، باغ، قلاع، مراتع و جنگل ها و معادن و شیلات و غیره باشد. سابقا از املاتک پادشاه بود و آن را املاک شاهی می گفتند بعد از مشروطیت جزء املاک دولت شد. املاک خالصه الاصول تابع قوانین مدنی بوده و مقررات حقوق خصوصی بر آنها حاکم است. مگر اینکه خصوص مورد یا مواردی استثناء شده باشد. تقاضای ثبت زمین خالصه جایز است. "ترمینولوژی حقوق، ص256، نظام حقوقی اراضی ملی شده، ص76"
17.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص48
18.مال مشاع و یا ملک مشاع مالی را گویند که دو یا چند نفر مالک داشته و سهم هر یک مشخص و ممتاز نباشد. مال مشترک: در اصطلاحات مدنی و فقه به معنی مال مشاع است. "ترمینولوژی حقوق، ص597".
19.ر.ک: رأی شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران، شماره دادنامه 601، ص91 همین کتاب.
2.ر.ک: ماده 9 ق.ت.ا؛ ر.ک: ماده 1 ق.ث.ا؛ ر.ک: ماده 1 آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.
3.دوره مقدماتی حقوق مدنی (اموال و مالکیت)، ص110
4.بند24 ماده 55 ق.ش: شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده صد این قانون مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید، در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند.
5. مجموعه نظرهای مشورتی، ص362، نظریه شماره437/7 – 31فروردین1360
6.صدور پروانه ساختمانی، همان منبع، ص314
7.تدوین ادره درآمد، آشنایی با مقررات شهرداری، دستورالعمل 3724274 -22شهریور1371 وزارت کشور، ص10
8.حل مشکلات ثبتی، ص40.
9.حقوق مالکین آپارتمان ها،ص73
10.احداث بنا در مشاعات بعد از تفکیک آپارتمان ها، فاقد مجوز قانونی است، بنابراین احداث انباری در زیر زمین به جهت تفکیک آپارتمان، فاقد مجوز قانونی است و شهرداری به استناد تبصره ماده صد قانون شهرداری، حکم به قلع آن می دهد. "راهنمای مختصر اطلاعات حقوقی، ص55"
11.حل مشکلات ثبتی، ص42
.12کد598- انتقال پارکینگ در داخل آپارتمان بلامانع می باشد.
جوابیه های اختصاصی: 1-شماره7286-26اردیبهشت1378 اداره ثبت اسناد و املاک قلهک به دفتر خانه شماره333 تهران. 2- شماره238895/ش – 14شهریور1378 اداره ثبت اسناد و املاک شمال شرق تهران به دفترخانه شماره 333. "مجموعه محشی بخش نامه های ثبتی، ص314".
13.حقوق معماری، ص 100
14.اطلاعات حقوقی برای رشته معماری، جلد1، ص218
15.خالصه مال غیر منقولی که دولت آن را مانند یک مالک خصوصی مالک است (در مقابل ملکی که جزء مشترکات عمومی است مانند زمین، خیابان و پارک شهر و میدان های عمومی، و نیز در مقابل ارازی ملک اختصاصی اشخاص استعمال می شود). خالصه ممکن است به صورت زمین، باغ، قلاع، مراتع و جنگل ها و معادن و شیلات و غیره باشد. سابقا از املاتک پادشاه بود و آن را املاک شاهی می گفتند بعد از مشروطیت جزء املاک دولت شد. املاک خالصه الاصول تابع قوانین مدنی بوده و مقررات حقوق خصوصی بر آنها حاکم است. مگر اینکه خصوص مورد یا مواردی استثناء شده باشد. تقاضای ثبت زمین خالصه جایز است. "ترمینولوژی حقوق، ص256، نظام حقوقی اراضی ملی شده، ص76"
17.حقوق مالکین آپارتمان ها، ص48
18.مال مشاع و یا ملک مشاع مالی را گویند که دو یا چند نفر مالک داشته و سهم هر یک مشخص و ممتاز نباشد. مال مشترک: در اصطلاحات مدنی و فقه به معنی مال مشاع است. "ترمینولوژی حقوق، ص597".
19.ر.ک: رأی شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران، شماره دادنامه 601، ص91 همین کتاب.
20.حقوق مدنی، ج 1، ص106؛ دورۀ مقدماتی حقوق مدنی اموال و مالکیت، ص231.
21.حقوق مدنی، ص20
22.اطلاعات حقوقی برای رشته معماری، ص 223؛ ر.ک: ماده سه آیین نامه اجرایی ق.ت.ا.
23.ر.ک: مادهشش ق.ت.ا.
24.نگاهی به قانون تملک آپارتمان ها، مجله انبوه سازان مسکن، ص 69.
25.در این زمینه کف ورودی ساختمان ملاک عمل بوده و کف طبقه هم کف می تواند با حفظ مشخصات طبقه زیر زمین، حداکثر 20/1 متر بالاتر از کف ورودی منظور گردد. پله مناسب پله ای است که مجموعه یک کف و دو برابر قد پای آن از شصت و چهار سانتی متر تجاوز نکند، حداکثر متوسط توانایی افراد در طی پله های یک سره در حدود سیزده پله است و اگر از این تعداد بیشتر باشد، احتیاج به یک مکان تخت به نام خستگی در کن یا پاگرد دارد. عرض پاگرد بایستی برابر باشد با عرض یک پله به اضافه حداقل ده سانتی متر. "خانه سازی، ص 63 به بعد "..
26.حقوق مدنی، ص 208؛ اصول فنی ساختمان، ص 223؛ اداره کل شهرسازی و معماری شهرداری تهران، صدور پروانه ساختمان، ص 256.
نویسنده : سعید هادی پور
No comments:
Post a Comment